2014年樓市“倒春寒”的劇烈程度遠超預期。那些原本想趁著去年樓市的紅火再燒一把的房企霎時陷入資金難題。

與此同時，銀行業先后大肆整理表外業務、同業業務也加速了房地產融資的困境。近日，人民銀行、銀監會、證監會、保監會、外匯管理局聯合發布《關于規范金融機構同業業務的通知》，就規劃同業業務經營行為，加強和改善同業業務內外部管理、推動開展規范的資產負債業務創新等方面提出了十八條規范性意見。

商業銀行的表外業務逐步被回流表內，快速增長的同業業務將被遏制，使得一些灰色融資渠道變得無以為繼，一些依托銀行灰色業務的民間融資也相繼收緊房貸。在直接融資云山霧罩之時，現階段房企的融資百上加斤。

股權質押近極限

5月21日，上市公司中弘股份公告稱，大股東再度將股權質押，大股東質押的股份已經占據其手頭股本近87%。同一時間，中潤資源也公告稱，股東中潤富態投資將該公司占總股本0.42%的股份質押給興業證券。

而在上個月22日，該公司股東金安投資已經將持有的3.5%股份質押給濟南潤豐農村合作銀行燕山支行，質押期限12個月。

此外，新湖中寶也在5月14日發布公告稱，大股東新湖集團將其持有的3億股流通股進行質押式回購交易。

事實上，今年以來，國內已有37家上市房企發布了股權質押公告，越來越多的房企將股權質押作為常規融資方式。一些房企的資金鏈似乎已經到了捉襟見肘的困境，甚至連股權質押都已經到達臨界點。

5月5日，陽光城發布公告稱，陽關城股東東方信隆融資擔保有限公司、福建康田實業集團有限公司再次辦理股權質押登記手續。這是該公司今年第7次發布質押公告，經過此次質押后，公司第二大股東東方信隆和第三大股東福建康田，分別僅剩余總股本的2.3%和1.23%尚沒有被抵押。

去年年初到今年4月，陽光城先后在土地市場買入超過15塊土地，百億耗資是2011年和2012年兩年的總和。大肆擴張讓陽光城在2013年的銷售額翻了三倍，但代價就是資金鏈的壓力。截至2013年底，公司現金流量凈額已為-54.7億元，負債凈額從年初的125.7億元上升到284.1億元，上漲率高達125%，資產負債率高達86.9%，凈負債更是高達669%。今年陽光城的到期償還金額超過20億元，是去年同期的2倍。

正是在這種資金壓力下，股權質押成為開發商“最優”的無奈之選。據了解，目前股票質押率一般是主板股票的5~6折。融資成本大約與信托融資相當，大約在12%~18%間。

“股權質押最大的好處就是快。”一位券商房地產分析師向《中國經營報(微博)》記者表示，由于銀行設下種種限制，資金能否順利到賬需要“要看運氣”。該分析師表示，在上市房企無法直接融資的背景下，大股東股權質押融資反而成為上市的最大優勢。

前期快速擴張的中小型上市房企股權質押數額巨大，新湖中寶、中潤資源、宜華地產等股份的質押股權超過總股本的25%以上。截至今年1月，泰禾集團的質押股份就已經超過公司總股本的74.29%。

借道委托貸款

今年1~4月房地產開發企業到位資金3.72萬億元，同比增長4.5%，較1~3月份回落2.1個百分點。除了貸款和自籌資金維持正增長外，其余資金來源均出現下降，銀行貸款獨立支撐房企資金鏈的局面依然如故。

“中國中小型開發商的處境可能正變得更加艱難。”標準普爾曾在今年一份報告中表示。由于銀行貸款一直是中國地產的主要融資渠道，因此在過去三四年中，隨著國內銀行提高風險管理水平，中小型開發商獲得銀行貸款已經變得更為困難。

數據顯示，2012年建設銀行開發貸余額減少了33.9億元，盡管2013年建設銀行并沒有公布數據，但業內人士預計其開發貸再度縮減。工商銀行2013年開發貸余額同比下降86億元。對于2014年，各大銀行均表示將嚴格控制，建設銀行更公開表示將嚴格控制房地產開發貸款總量，工商銀行則表示今年開發貸余額有望繼續保持下降趨勢。

而央行各季度金融機構貸款投向統計顯示，商業銀行對開發貸款持更加審慎的態度，地產開發貸款已連續4個季度同比增幅下滑，從2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。

當然，中國從不缺乏變通手段。實際上自從中小房企難以獲得銀行傳統貸款后，開始通過銀行表外業務獲得貸款，其中就包括各類型基金、委托貸款等變通模式。

“我們的錢肯定是通過銀行獲取的。”廣東東莞一位本土開發商向記者表示，按照銀行資產負債率等限制條件，他們并沒有資格獲得開發貸款。“我們是通過一個做物流園的朋友那里獲得的委托貸款。”該開發商表示，由于該物流園屬于省級重點工程，每年都有銀行搶著貸款給這家企業，但“這家企業根本不需要使用這筆錢，銀行也明白”。

所以中小房企的貸款流程變成，銀行將資金貸給物流園，物流園通過賬目運作，再通過委托貸款將資金借給開發商，開發商獲得開發資金。在這種貸款模式中，物流園不用支出一分錢就能獲得利率收益，而銀行除了獲得常規貸款外，還有中間業務收入。盡管三方各取所需，但問題在于通過這番輾轉運作，原本7%的開發貸一下子翻到18%以上。

除了傳統的委托貸款外，銀行各種名目的金融創新最后都指向房地產領域。

知情人士告訴記者，前兩年銀行還有一種所謂“受托定向投資”，一家銀行將同業存款存入另一家銀行。在兩家銀行簽訂委托定向投資協議后，再由后者將這筆資金投資于前者指定的金融資產，后者收取一定手續費。“這個指定金融資產有時候是信托產品，有時候是房地產基金，基本上與房地產密切關聯。”

海外融資成本飆升

隨著今年銀行、地產等行業的局勢變化，中小房企在貸款方面的各種變通手段都越來越難以操作。

前兩年由于地產處于高速增長階段，高利率很容易被抵消，但隨著地產進入冷凍期，貸款風險開始越來越大。另一方面，從今年年初開始，就有傳管理層會加強監管。在5月中旬，人民銀行、銀監會、證監會、保監會、外匯管理局就聯合發布了《關于規范金融機構同業業務的通知》。

在中國社科院金融研究所研究員易憲容看來，這份《通知》“可能成為國內樓市泡沫破滅的催命符”。在他看來，從2010年開始，國內銀行同業業務迅速增長，同業業務信用擴張規模從2009年初的1.8萬億元飆升到2013年的14.7萬億元。這個時期正是國內影子銀行發展最快的時期，而影子銀行的大量資金都流入中國房地產。此次治理同業業務，會使得中小房企的融資再度縮窄，同時加劇成本上升。

“如果今年能登陸港交所，也許還有發展空間。”上述東莞開發商表示。近年來，海外融資一直是支持一些房企快速增長的基礎。5月15日，碧桂園宣布向恒地主席李兆基配售2.5億美元優先票據，票面利率也不過7.875%。而2013年最后一只登陸港交所的時代地產，在上市不到半年時間里，就宣布一共發售兩筆合共3.05億美元的優先票據，利率為12.625%。對于開發商而言，這些融資渠道就等于救命繩索。2013年6月底前，時代地產的凈負債率一度高達163.6%，到了完成上市融資后，凈負債率依然有93.2%。業內人士認為，這仍屬于比率偏高的行列，但其融資計劃依然在香港受到了投資者認同。

但海外融資隨著房地產市場的冷清而變得越來越難。5月21日，穆迪發布研究報告，宣布將中國房地產業展望從穩定調整為負面，其認為在未來的12個月內，中國住宅市場銷售增長將大幅放緩，流動性趨弱。穆迪此次下調評級，意味著未來房企的海外融資成本將升高。而根據中原地產研究中心的統計數據，5月多家房企合計發布了12次海外融資計劃。從融資成本來看，大部分企業的美元優先票據等成本已經上漲到7%以上。再加上美元強勢，這讓房企的融資成本飛速提升。

除了快速銷售回款外，房企已有的融資渠道均受到一定限制。看來，未來房企要過一段緊巴巴的日子。

論市

華遠地產董事長

任志強(微博)：

房地產長期向好

什么是拐點的概念

拐點是一直向下，如果你下來上去、上去下來叫波動。房地產現在也這樣。從全國平均來看，局部地方可能有下降，局部地區可能有上漲，還是個波動關系，不是所有城市全都垮了。從全世界房地產泡沫破滅的規律來看，都是在經濟低速增長的時候出現，比如說GDP增長2%、3%，可能會出現房地產泡沫破裂，或房價會出現下跌，而我們的GDP還是在保持7%以上的增長。

萬科董事會主席

王石(微博)：

房市“買了就能賺錢”

階段已過去

現在，一線城市房價已經控制住了，其他城市穩中有降。如果這個趨勢能保持住，那么整個房地產就會進入一個良性健康的軌道。從長期看，隨著城鎮化進程的加快，房地產會有很好的前景，不過整個行業的增長速率會放慢，買了就能賺錢的階段已經過去了。

香港中原地產創始人

施永青：

房地產危機形勢嚴峻

世上的房地產泡沫，不外以下三種：1.過度興建；2.過度借貸；3.價格過高。香港除了有價格過高的問題外，前兩項都完全沒有跡象。但在內地，則三種泡沫都有，所以內地的房地產危機，形勢遠比香港嚴峻。