巴魯海螺自2014年12月8日正式注冊成立以來,始終將土地征用、報批報建當作兩件頭等大事來抓，通過加強與地方政府溝通協(xié)調(diào)，深入了解當?shù)仫L(fēng)俗民情，不斷調(diào)整優(yōu)化工作思路和策略，倒排時間節(jié)點計劃，集中時間、集中人員、集中精力，全力推進項目前期工作，取得了突破性進展。

截止8月21日，已完成碼頭、電站及粉磨區(qū)域74戶地主土地交易獲取，占總面積的82%；主廠區(qū)已完成第一輪172戶地主走訪洽談，8月13日正式啟動生活區(qū)土地交易，已完成16戶土地交易獲取，占總面積的7.7%。同時，積極搶抓時間，加大與巴魯縣長和地方政府的溝通協(xié)調(diào)力度，在巴魯縣長即將換屆選舉之前，順利取得了縣長簽署的粉磨站、電站和主廠區(qū)2個原則許可批復(fù)，最大限度地規(guī)避了項目投資風(fēng)險。

粉磨區(qū)土地交易簽字儀式

主廠區(qū)土地交易簽字儀式

粉磨站、電站和主廠區(qū)原則許可批復(fù)

都說征地是“天下第一”難辦的事。牽扯的利益多，家庭內(nèi)部和鄰里間的糾紛多，有的兄弟相爭，有的父子失和，有的地塊界限和權(quán)屬不清，怎么分成了問題……。更何況在印尼這個土地完全私有制的國家，從眾心里極強，許多外資企業(yè)，甚至是印尼本國的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鄉(xiāng)公共項目、企業(yè)投資建廠等工程因無法解決征地問題，被迫停工或者撤資，給項目帶來較大投資風(fēng)險。“海外項目征地工作是雜癥，但不是絕癥，是難題，但不是死題，我們已經(jīng)有南加和西巴兩個項目的征地經(jīng)驗作為參考，巴魯項目征地工作能否取得成功，關(guān)鍵在干部，關(guān)鍵在創(chuàng)新，關(guān)鍵在方式方法。”巴魯海螺公司總經(jīng)理李燁在項目征地啟動工作研討會上說。

征地啟動工作研討會

巴魯海螺項目征地采用的是以“公司為主”的自行征地模式，面對印尼國法律、語言和文化等差異，這是一種嶄新的、大膽的嘗試，沒有現(xiàn)成的海外征地經(jīng)驗可循，只能摸著石頭過河，盡管難度很大，但項目公司全體人員信心滿滿，做好了迎接挑戰(zhàn)的充分準備。

未雨綢繆 扎實準備

在征地工作啟動前，公司多次召開內(nèi)部征地專題研討會，盡量把征地工作中可能遇到的困難估計得更充分一些，把不利因素考慮得更全面一些，把準備工作做得更扎實一些，確保征地工作順利開展。從組織架構(gòu)上，成立了征地小組，明確了職責(zé)分工，制定了征地工作流程和工作計劃。從技術(shù)上，一方面，對當?shù)赝恋厥袌鰞r格進行摸底調(diào)研，合理確定公司土地征用目標價格；另一方面，提前從地方政府獲取擬征用土地的地塊圖和地主信息，并進行實地踏勘，確定現(xiàn)場的地形、地貌、標高、合理界定土地征用范圍，標記擬征地邊界。從行動上，積極爭取一切可以協(xié)調(diào)的資源，抓住一切可以利用的機遇，協(xié)助開展征地工作。

拜訪地方政府，獲取擬征用土地的地塊圖和地主信息

召開土地征用公眾咨詢會

測量定位，標記征地邊界

正式啟動 強力推進

3月底，巴魯海螺項目征地工作正式啟動，公司領(lǐng)導(dǎo)親自帶隊，分成四個征地小組深入村民家中，以“入戶率、見面率、爭取理解率”3個100%為目標，挨家挨戶面對面與地主進行價格洽談，動之以情、曉之以理，深入宣傳水泥廠建設(shè)對巴魯縣地方經(jīng)濟發(fā)展的好處和實際利益。一是出售土地可以極大改善生活條件和生活質(zhì)量，贏得其它人的羨慕和尊重。二是對出售土地者，公司都記錄在案，工廠建成后，優(yōu)先考慮出售土地者及其子女就業(yè)問題。三是巴魯縣迄今為止沒有一個大的企業(yè)，海螺作為在印尼投資建設(shè)的產(chǎn)能規(guī)模最大的、生產(chǎn)工藝和環(huán)保技術(shù)最先進的外資水泥企業(yè)，如果能夠落戶巴魯，這將是整個巴魯縣和每個人的榮耀。如果因為征地問題而導(dǎo)致項目沒有開工、甚至搬遷，一方面會損失巨大的財富，另一方面會讓整個家族蒙羞，致使其它企業(yè)將不會再到巴魯進行投資建廠。這些觀點得到了當?shù)卮蟛糠执迕竦母叨日J同，為征地工作效率的提高，實現(xiàn)最終交易打下了堅實的基礎(chǔ)。

向地主介紹海螺集團在印尼項目投資情況

土地價格洽談和法律材料收集

現(xiàn)場土地面積測量

簽署土地交易協(xié)議

攻堅克難 敢肯巧啃硬骨頭

征地工作是一個“苦差事”，頂烈日、冒風(fēng)雨，吃“閉門羹”，坐“冷板凳”，聽牢騷是家常便飯。有的對征地價格的公平心存疑慮；有的希望給予小費；有的冒名頂替，都說自己是土地實際擁有者；有的堅持要高價，頂著不買，認為越晚交易，得到的好處越多；有的地主在征地范圍內(nèi)沒有地，卻四處散布謠言，唆使其他人要高價；個別釘子戶以各種理由鬧情緒，拒不賣地，甚至放出了“以后不要再來”的狠話。這樣的情況時有發(fā)生，曾經(jīng)一定影響了征地工作進度。面對征地過程中充分暴露出的問題，為了讓釘子戶簽定土地交易協(xié)議，保障征地工作進度，征地小組成員沒有氣餒，針對不同人群，靈活運用洽談技巧，通過講情、講理，不厭其煩地一遍遍上門探望，做好思想解釋工作，用足夠的耐心、感情去影響和感化每一個地主，直至實現(xiàn)最終交易。粉磨站區(qū)域最大一戶地主Tjitta B Basire在土地交易簽字儀式上感動地說：“我沒有想到，你們將工作做到這個份上了，我再不同意就太不通情理了”，她最初以土地價格較低為由，堅決不賣地，最終被征地小組工作人員用誠意和真情“拿下”，打開了后期征地工作的突破口。

對釘子戶進行攻關(guān)洽談

地主對巴魯海螺項目建設(shè)表示支持

嚴把審核關(guān) 防范交易風(fēng)險

在土地交易結(jié)算階段，公司把防風(fēng)險放在首位，確保土地獲取具備印尼國及地方法律效力。一是聘請了具有公證資質(zhì)、且公證權(quán)威性高于當?shù)毓C公司的地方政府官員對土地交易進行公證，著力解決前期土地測量面積差異，地主信息不匹配以及土地權(quán)屬不清等問題，確保過程合規(guī)、合法。二是建立了土地交易三級審核機制，征地小組成員各負其責(zé)，相互協(xié)作，利用晚上時間，加班加點對地主信息、交易金額、協(xié)議文本等資料逐一審核，確保準確無誤，嚴格按程序辦理簽字結(jié)算手續(xù)。三是交易后積極督促公證方完善公證材料，并對公證材料進行復(fù)審，做好土地交易協(xié)議文本、照片等資料留存，一戶一檔。截止目前，未發(fā)生一起土地交易糾紛事件。

與公證方一起認真審核地主信息

在海外項目征地過程中，如果沒有不畏艱難的精神狀態(tài)，沒有遵循當?shù)胤珊惋L(fēng)俗的辦事意識，沒有過細的群眾工作，沒有連續(xù)作戰(zhàn)、不怕疲勞的奉獻精神，就沒有四個月以來征地工作取得的成績。目前，粉磨站區(qū)域征地已進入最后的攻堅階段，主廠區(qū)土地交易已于8月中旬正式啟動，項目公司將鼓足干勁，一鼓作氣拿下剩余土地。

搶抓時間 順利取得廠區(qū)、電站原則許可批復(fù)

巴魯海螺項目原則許可批文是巴魯縣長即將結(jié)束任期批復(fù)的最后一個外資企業(yè)原則許可批文。該原則許可于2015年3月份就申請辦理，期間歷經(jīng)區(qū)域重疊、競爭對手施壓、政治因素等多重困難，在五年一次縣長選舉期即將來臨的情況下，何時取得不可預(yù)期。在股份公司領(lǐng)導(dǎo)和印尼海螺的大力支持和配合下，多次拜訪巴魯縣長，積極協(xié)調(diào)巴魯縣政務(wù)中心、規(guī)劃局等部門，跟蹤督促加快項目原則許可辦理進度，于2015年7月31日順利取得了巴魯縣長簽署的粉磨站、電站和主廠區(qū)2個原則許可批復(fù)，標志著巴魯海螺項目權(quán)證辦理取得突破性進展，解決了巴魯海螺項目投資建設(shè)顛覆性問題，為后期項目合法開工建設(shè)創(chuàng)造了有利條件。

與巴魯縣長溝通協(xié)調(diào)項目原則許可

組織召開原則許可現(xiàn)場評審會

拜訪南蘇省秘書處

南蘇省交通局現(xiàn)場踏勘碼頭位置

下一步，巴魯海螺將認真貫徹落實集團公司管理要求，按照既定的時間節(jié)點目標，堅定信心，克服困難，全力以赴加快征地和權(quán)證辦理工作進度，力爭10月份征地及權(quán)證辦理工作基本完成，年底順利實現(xiàn)項目開工建設(shè)。