近半個月，國家領導人多次提及房地產，且都與去庫存相關，也間接說明高庫存壓力之下的房地產業已經明顯拖累中國經濟增長，中央層面也正尋求破解之道。那么問題來了，當前房地產行業的真實庫存到底有多少呢？近期安信證券推出一份關于房地產行業庫存的研究報告，在此小編將核心內容整理如下：

統計局待售面積指標無法反應真實庫存

從官方的數據來看，統計局每月公布的“商品房待售面積”是近似庫存的概念，但離真實庫存還是有很大差距的，“商品房待售面積”的統計口徑是：“報告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建筑面積中，尚未銷售的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。”

但這個指標有兩個遺漏的地方：

1）尚未開工的企業拿地應當計入庫存：會計上尚未開工的土地均記入房地產企業存貨，從現實理解也是，這部分企業通過招拍掛拿到的土地終究是要形成供給的，因此現階段未開工的土地也應計入存貨。

2）未竣工的在建項目（除已經預售）應當計入庫存：統計局的口徑僅僅考慮已經竣工尚未銷售的，但行業內一大部分是在建項目，都是企業庫存，當然需要扣除部分已經預售的。

正是遺漏上述兩項導致“商品房待售面積”的庫存指導意義大幅減弱。

行業真實庫存=商品房待售面積+尚未開工的企業拿地+在建商品房面積（扣除預售）

1、商品房待售面積---6.86 億方

截止2015 年10 月，全國商品房待售面積約6.86 億平米，其中住宅待售面積約4.36 億平米。

圖1：歷年全國商品房待售面積走勢

2、尚未開工的企業拿地---42.3 億方

截止2015 年10 月，根據搜房統計的全國自2001年起的招拍掛拿地數據（有可能遺漏無法統計的非招拍掛用地），全國自2001年開始共計成交建筑面積為162.4 億方的土地(其中一線5.69 億方、二線52.17 億方、三四線104.54 億方)，扣除累計新開工商品房面積約120.1 億面積，庫存面積42.3 億方。

圖2：商品房用地出讓建筑面積

3、在建商品房面積（扣除預售）---49.1 億方

截止2015 年10 月，全國商品房施工面積約70.78 億平米，其中住宅約49.26 億平米。考慮到其中有一部分是已經銷售的，我們以2014 年全體地產上市公司為例，預收款約7012 億元、存貨約22872億元，預收/存貨=30.6%，則全國在建面積中，約49.12 億方為庫存面積。

圖3：歷年全國商品房施工面積走勢

綜上所述，得到的總庫存約98.3 億方，其中待售面積6.86億方、尚未開工的企業拿地42.3 億方、在建商品房庫存約49.1 億方。

習大大需要準備約54 萬億去庫存

以過去五年銷售年均11.5 億平米的銷售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5 年方可完成全部去化，考慮到未來幾年銷售面積可能回落至10 億平米/年，則相應的去化年份約9.8 年，當然我們不可能新增供給同時也無需真正將庫存降至零，而是維持3-5 年的滾動開發即可，那么政府需要在盡量不新增商品房供應以及替代性供應的前提下，五年時間內消化50 億平米的庫存，假如以10849 元的百城均價計算，貨值約54.24萬億元，接近一年GDP 的81%，這個或許就是習大大未來幾年去庫存面臨的壓力。

原文詳見安信證券研究報告《庫存：習大大的去庫存任務高達54 萬億——房地產量價系列研究之一》